Standardgarantitekster til brug ved bolighandler

I forbindelse med bolighandler skal der typisk stilles en garanti for købesummen, jf. bekendtgørelse nr. 1413 af 30 november 2023 om formidling ved salg af fast ejendom.

 Danske Advokater har i samarbejde med Advokatsamfundet, Danske BOLIGadvokater,  Finans Danmark, Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation (ABF), Dansk Byggeri og Dansk Ejendomsmæglerforening opdateret standardgarantiteksterne med virkning fra den 1. januar 2025.

30-6-2025 Vigtigt vedr. standardgaranti for nybygget fast ejendom

I en nylig kendelse fra Voldgiftsnævnet (sagsnr. G 3263), blev en tvist med en forbruger afvist fra behandling ved nævnet, fordi de fandt, at en passus, der fremgår af standardgarantien, er i strid med voldgiftslovens § 7, stk. 2 (en aftale om voldgift, der er indgået, før tvisten opstod, er ikke bindende for forbrugeren). På den baggrund arbejdes der på en ændret formulering til afsnit 2 om mangler i standardgarantien vedr. nybygget fast ejendom. Det er det sidste afsnit markeret med fed skrift nedenfor, der har vist sig at give udfordringer jf. den afsagte kendelse:

Pkt. 2 i standardgaranti for nybygget fast ejendom lyder som følger:
 ”2. Mangler

Der skal være afholdt en afleveringsforretning, og køber skal have afgivet en erklæring om, at denne har overtaget ejendommen uden væsentlige mangler. Hvis der mellem køber og sælger er enighed om eksistensen af en mangel og størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan dette beløb tilbageholdes i forbindelse med frigivelse af garantibeløbet/det deponerede beløb.

Hvis køber påberåber sig en mangel ved byggeriet, og sælger ikke er enig i eksistensen heraf eller størrelsen af udbedringsomkostningerne, kan køber tilbageholde et rimeligt beløb maksimalt svarende til udbedringsomkostningerne.

Køber skal herefter straks og senest inden 10 arbejdsdage foranledige, at der indsendes en begæring til Voldgiftsnævnet for bygge- og anlægsvirksomhed om at få den mulige mangel og eventuelle udbedringsomkostninger vurderet af en uafhængig sagkyndig. Der kan herefter alene tilbageholdes et beløb svarende til den sagkyndiges vurdering. Har køber ikke indsendt en begæring om vurdering af en uafhængig sagkyndig inden for 10 arbejdsdage, skal det af køber tilbageholdte beløb frigives til sælger i sin helhed.”

Det markerede afsnit henviser til reglerne om sagkyndig beslutning hos Voldgiftsnævnet. Da parterne i et projektkøb ikke har indgået entreprisekontrakt, men alene en købsaftale, og da det er uklart, om der henvises til regelsættet om sagkyndig beslutning under AB92-reglerne eller AB18-reglerne (hvor førstnævnte ikke er en bindende voldgiftskendelse og sidstnævnte er), anses afsnittet for at være usikkert at anvende.

Finans Danmark, Dansk Ejendomsmæglerforening og Danske Advokater er i dialog med Voldgiftsnævnet om en løsning. Indtil en endelig løsning er fundet, er det dog vigtigt at være opmærksom på usikkerheden ved den gældende aftaletekst, og udbydere/sælgere af nybygget fast ejendom bør overveje en fravigelse/konkret justering af denne del af standardgarantien og samtidig udtrykkeligt informere køberne om virkningen heraf, iht.§ 23 i bekendtgørelse om formidling m.v. ved salg af fast ejendom. Fravigelser skal være tydeligt specificerede over for forbrugeren.

Når der er nyt, vil vi informere jer yderligere.

 De nye garantitekster kan findes her: