Høringssvar

Danske Advokater er blevet bekendt med ovennævnte høring over udkast til forslag til lov om leje, lov om midlertidig regulering af boligforholdene og lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber, som blev udsendt i høring den 21. februar 2020 med frist for høringssvar den 20. marts 2020.

Udkastet har været behandlet i bestyrelsen for Danske BOLIGadvokater og i bestyrelsen for Danske Ejendomsadvokater, der fungerer som Danske Advokaters fagudvalg på området.

Det fremgår af høringsbrevet, at lovforslagene udmønter den politiske aftale mellem regeringen, Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet om ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger” af 30. januar 2020.

A – LOVFORSLAG OM KARENSPERIODE, BOLIGREGULERINGSLOVENS § 5, STK. 4 OG STEMMEREGLER I ANDELSBOLIGFORENINGER, LOV OM ANDELSBOLIGFORENINGER OG ANDRE BOLIGFÆLLESSKABER § 7, STK. 2

Nr. 1, BRL. § 5, stk. 4: Det fremgår af denne foreslåede nye bestemmelse, at boligreguleringslovens § 5, stk. 2, alene skal finde anvendelse, hvis der er gået mindst 5 år siden seneste kontrolskifte. Begrebet kontrolskifte er defineret i numrene 1-8.

Danske Advokater skal foreslå, at det præciseres i bestemmelsen, at udlejere i karensperioden kan fortsætte med lovligt at udleje lejemål efter § 5, stk. 2, hvis det pågældende lejemål inden karensperioden opfyldte kriterierne for at blive udlejet efter § 5, stk. 2, uanset om lejemålet opsiges og skal genudlejes.

BRL. § 5, stk. 4, nr. 1: Kontrolskifte defineres som erhvervelse af 50% af ”ejendomsretten”. Dette begreb er efter Danske Advokaters opfattelse ikke tilstrækkeligt præcist, og kan efter vores opfattelse med fordel erstattes af ”ejerandele”.

Danske Advokater skal endvidere bemærke, at fuldbyrdelse af pant medfører, at ejendomme, der sælges på tvangsauktion, er omfattet af reglerne. Dette må antages at medføre en lavere salgspris på tvangsauktioner, hvilket vil påføre långiver et større tab. Bank- og realkreditvurderinger vil skulle indregne dette potentielle tab ved långivning til eksisterende ejere, og dermed slår reglen om kontrolskifte således hårdere igennem for eksisterende ejendomme og disses belåning end tidligere. Danske Advokater skal i denne sammenhæng nøjes med at konstatere, at der med forslaget således – uagtet det pres, der allerede i dag ses på kreditgivningen – med forslaget ses at blive lagt yderligere restriktioner på belåning i et allerede trængt marked.

BRL. § 5, stk. 4, nr. 2: Kontrolskifte ved direkte eller indirekte overgang af den bestemmende indflydelse vil også slå igennem på store ejendomskoncerner og pensionskasser, der for eksempel fusionerer. Dette forekommer uhensigtsmæssigt, og Dansk Advokater skal derfor opfordre til, at de eventuelle konsekvenser heraf undersøges nærmere.

BRL. § 5, stk. 4, nr. 3: Danske Advokater skal opfordre til, at bestemmelsens rækkevidde og ordlyd præciseres. En ejerkreds kan bestå af 9 personer, hvor 8 ejer 5%, og 1 ejer 60%. Det er næppe hensigten med bestemmelsen at statuere kontrolskifte, hvis 5 ejere med samlede ejerandele på 25% sælger deres andele. Derimod må det væsentlige være, at der sker et skifte af mindst 50% af ejerandelene, hvilket bør tydeliggøres i bestemmelsen.

Det skal endvidere bemærkes, at de ultimative ejere hos en række institutionelle investorer, fonde og børsnoterede selskaber vil være den registrerede bestyrelse. Danske Advokater skal derfor gøre opmærksom på, at en udskiftning af 50 pct. af bestyrelsen – måske ovenikøbet en generalforsamlingsvalgt bestyrelse – efter disse regler synes at udløse et tab for den pågældende juridiske person. Alene den naturlige udskiftning i en bestyrelse synes at kunne betyde, at de pågældende ejendomme aldrig vil kunne komme ud af karensperioden, selvom den juridiske person er den samme gennem hele perioden.

Alene almene fonde er undtaget fra kontrolkravene. En uhensigtsmæssig konsekvens vil således kunne være, at den foreslåede bestemmelse dermed reelt vil afstedkomme et pres på andre fonde for at ændre deres formålsbestemmelse.

Endvidere bemærkes, at det for så vidt angår børsnoterede selskaber formentlig kan være en stor og omkostningskrævende opgave at konstatere, hvorvidt mere end 50 pct. af aktierne har skiftet ejer.

BRL. § 5, stk. 4, nr. 6 og 7: Det bør præciseres, at for optionsaftaler/forkøbsret og betingede aftaler, er det naturligvis en forudsætning, at aftalerne gennemføres.

§ 5, stk. 5: Bestemmelsen angiver 5 kontrolskifter, der ikke medfører karensperiode.

Særligt for andelsboligforeninger i nr. 3 har Danske Advokater med tilfredshed noteret sig, at det af forligsteksten fremgår, at forligsparterne vil følge udviklingen og er villige til at agere, såfremt den samlede lovpakke vil have utilsigtede konsekvenser for andelsboligforeningerne. Der er næppe tvivl om, at lovpakken vil betyde værdifald også for andelsboligforeningers ejendomme, og den varslede monitorering af udviklingen er derfor helt central.

Investeringskravene i nr. 4 og 5 i energiforbedringer findes betydelige og vil som udgangspunkt medføre lejestigninger, som samtidig betyder, at lejerne har krav på genhusningslejligheder. Det er derfor Danske Advokaters umiddelbare vurdering, at dette ”grønne incitament” formentligt kun vil blive anvendt i få tilfælde.

ANDELSBOLIGFORENINGSLOVENS § 7, STK. 2: Der er i dansk ret tradition for foreningsfrihed og begrænset kontrol med private foreninger, også andelsboligforeninger. Dette kommer bl.a. til udtryk ved, at der ikke er lovkrav til indholdet af andelsboligforeningers vedtægter. Danske Advokater savner en nærmere begrundelse for forslaget om nu at indføre en særlig regel for flertalsbestemmelse ved salg af andelsboligforeningens ejendom og opløsning og likvidation af foreningen og skal opfordre til, at der i lovbemærkningerne redegøres nærmere for behovet for denne fravigelse af grundlæggende foreningsretlige principper.

Danske Advokater skal endvidere bemærke, at selskabslovgivningen indeholder bestemmelser om selskabers flertalsregel. I selskabslovens § 217 om likvidation er der således bestemmelser om et flertal på 2/3.

Såfremt lovgiver finder behov for at indføre særlige regler, som andelsboligforeninger skal implementere i deres vedtægter, anbefaler Danske Advokater, at der i givet fald anvendes regler svarende til de i selskabslovningen gældende således, at der stilles krav om et flertal på mindst på 2/3.

B – LOVFORSLAG OM HUSLEJEBREMSE OG STYRKELSE AF LEJERNES RETSSTILLING

LL § 6 a: Den foreslåede bestemmelse ses at være initieret af den megen presseomtale, der har været på det seneste på baggrund af en enkelt konkret aktør på markedet. Helt generelt finder Danske Advokater det uhensigtsmæssigt at lovgive alene på baggrund af presseomtale i en kort periode, og uden evidens for særlige problemer på området.

Med den foreslåede bestemmelse får lejerne initiativpligten til at forhandle sig til et erstatningsbeløb i situationer, hvor udlejere har en økonomisk interesse i at få frigjort lejemål eller hele ejendomme, som er renoverings- eller saneringsmodne. Danske Advokater finder anledning til at bemærke, at dette kan betyde, at erstatningsbeløb vil falde, da udlejers incitament til at betale en høj erstatning må formodes at falde, når initiativet til at fraflytte kommer fra lejeren.

Lejelovens § 47, stk. 3: Bestemmelsen ses at vedrøre spørgsmålet om bevisvægt. Danske Advokater skal bemærke, at sammenligningslejemål, som er blevet afprøvet i huslejenævn, ankenævn eller ved domstolene, allerede efter gældende ret naturligt har mere vægt end uprøvede sammenligningslejemål.

LL § 7 a: Bestemmelsen indfører en orienteringspligt for udlejer, som i praksis kan være vanskelig at håndtere. Danske Advokater savner endvidere en nærmere redegørelse for de persondataretlige problemstillinger, der ses at være knyttet til reglen, henset til at huslejenævnsafgørelser kan indeholde oplysninger om personlige og private forhold.

BRL. § 5, stk. 2: Med den foreslåede bestemmelse udgår væsentlighedskriteriet, hvorved man imødekommer det politiske ønske om, at huslejeniveauet for § 5, stk. 2-lejemål ikke presses op. Danske Advokater skal imidlertid også pege på, at en bestemmelse som den foreslåede på den anden side risikerer at medføre flere retssager om småjusteringer. Danske Advokater skal derfor opfordre til, at bestemmelsen overvejes suppleret med en bagatelgrænse.  

BRL § 5 stk. 3: Med reglen lægges der op til at indføre et nyt system, hvorefter en udlejer kun kan gennemføre § 5, stk. 2, forhøjelser, hvis Huslejenævnet har besigtiget lejemålet, og hvis Huslejenævnet vurderer, at lejemålet har en stand, som muliggør en væsentlig forøgelse af det lejedes værdi.

Med henblik på en hensigtsmæssig udmøntning af denne nye og ganske omfattende opgave for de danske huslejenævn, skal Danske Advokater opfordre til, at lovforslaget nærmere forholder sig til de ressourcemæssige og sagsbehandlingsmæssige behov, der i sagens natur vil opstå, herunder eksempelvis således at besigtigelsen bør gennemføres inden for 4 uger fra modtagelsen af anmodningen.

Danske Advokater skal samtidig opfordre til, at reglen suppleres med en bestemmelse om, at Huslejenævnets afgørelse skal foreligge inden for 8 uger fra modtagelsen af anmodningen, henset til de store konsekvenser som manglende eller sen behandling har for udlejer, hvis der ikke sker behandling eller denne sker sent.

Lovforslaget indeholder ikke regler om, hvem der skal kontrollere, at en privat udlejer er berettiget til at gennemføre § 5, stk. 2, forhøjelser, eller om udlejer er omfattet af karensperioden i § 5, stk. 4. Danske Advokater skal opfordre til at det overvejes, om Huslejenævnet bør forpligtes til samtidig med besigtigelsen at kontrollere, at den anmodende udlejer er berettiget til at gennemføre § 5, stk. 2, renoveringer, således at også dette element indgår i huslejenævnenes afgørelse.

BRL § 39. stk. 1

Det anbefales at opdatere alle tal til 2020-niveau, da det medfører unødig administration, når forskellige bestemmelser anvender forskellige år som baggrund for pristalsregulering.

BRL. § 40 A: Danske Advokater kan tilslutte sig, at der fremover sker en ensretning af henholdsvis GI’s og Huslejenævnenes anvendelse af reglerne om fordeling mellem henholdsvis forbedring og vedligeholdelse, idet der i øjeblikket sker en dobbeltadministration, hvor henholdsvis GI og Huslejenævnene har hver deres opfattelse af, hvor store dele af en renovering, der er henholdsvis vedligeholdelse og forbedring.

Forslagets ikrafttrædelsesbestemmelse: Danske Advokater skal opfordre til, at det præciseres, at reglen om Huslejenævnets besigtigelse i § 5, stk. 3, alene gælder for nyetablerede § 5, stk. 2-lejemål, således at alle tidligere § 5, stk. 2-lejemål, også efter 1. juli 2020 kan genudlejes som § 5, stk. 2 lejemål – uanset om de på et tidspunkt måtte have været udlejet som § 5, stk. 1 lejemål.

C – LOVFORSLAG OM ENERGIKRAV OG FASTFRYSNING AF VALUARVURDERINGER FOR ANDELSBOLIGFORENINGER.

ABL. § 5, stk. 2: Andelsboligforeningers valuarvurderinger er ikke umiddelbart offentligt tilgængelige, men vil blot være nævnt som en note i foreningens årsrapport. En fastfrysning af valuarvurderinger på ubestemt tid er således meget vanskeligt at kontrollere, specielt for købere af andelsboliger.

Danske Advokater foreslår derfor bestemmelsen udvidet med en pligt for andelsboligforeningen til at udlevere gældende valuarvurdering til købere af andelsboliger.

Set i lyset af den Covid-19 krise, som er over Danmark, foreslås det samtidig, at fristen for at indhente en valuarvurdering, forlænges fra den 1. juli 2020 til den 31. december 2020.

Ændringsforslagets § 3 stk. 1 og 2

Implementeringsdatoen foreslås uddybet/præciseret, idet det forekommer uklart, om der med denne dato menes datoen for aftaleindgåelsen eller datoen for lejers indflytning.

Med venlig hilsen

Danske Advokater

Jeanie Sølager Bigler
Retschef
Jsb@danskeadvokater.dk