Høringssvar

Høring over udkast til bekendtgørelse om udstykningskravet

Høring over udkast til bekendtgørelse om matrikulære arbejder

Under henvisning til korrespondance af 27. maj 2020 sendes hermed Danske Advokaters kommentarer, idet det bemærkes, at nedenstående er sammenfattet i al hast som følge af, at Danske Advokater først har modtaget materialet i høring den 27. maj 2020, som følge af en fejl ved fremsendelsen fra Geodatastyrelsen. Materialet har været drøftet med enkelte medlemmer af Danske Advokaters Tinglysningsforum samt bestyrelsen for Danske BOLIGadvokater, som fungerer som Danske Advokaters fagudvalg for bolig

Materialet giver Danske Advokater anledning til følgende bemærkninger:

Bekendtgørelse om matrikulære arbejder

Danske Advokater kan tilslutte sig de foreslåede ændringer til den nugældende bekendtgørelse, således som de er beskrevet i Geodatastyrelsens følgebrev af 4. maj 2020.

De skærpede krav til landinspektørens undersøgelser forud for afgivelse af erklæring om grænsehævd som beskrevet i § 17 anerkendes principielt, idet det vurderes, at der herved opnås forøget sikkerhed vedrørende hævd overfor såvel grundejere som øvrige rettighedshavere. Omfanget af landinspektørens undersøgelser vil afhænge af de konkrete omstændigheder.

Det vurderes, at de nye regler i en lang række sager vil medføre en betydelig forøgelse af omkostningerne til gennemførelse af ejendomsberigtigelse ved grænsehævd, herunder også i sager hvor landinspektøren efter gældende regler vil stoppe sine undersøgelser, når landinspektøren ikke finder grund til at betvivle parternes erklæringer om hævd.

Landinspektørens undersøgelse vil kunne få et omfang, som nærmer sig de meget omfattende undersøgelser ved skelforretninger, hvor landinspektøren skal afsige kendelse om et skel, hvorom parterne er uenige, og hvor der er mulighed for domstolsprøvelse efterfølgende.

Ulempen ved en sådan praksis vil være, at omkostningerne til registrering af grænsehævd og dermed til ajourføring og forbedring af matrikelkort og tingbog overstiger grundejernes fordel herved med det resultat, at grundejerne undlader at få sagen gennemført og i stedet håndterer skel og hegn ved en brugsretsdeklaration.

Bekendtgørelse om udstykningskravet

Danske Advokater kan tilslutte sig de foreslåede ændringer til den nugældende bekendtgørelse, således som de er beskrevet i Geodatastyrelsens følgebrev af 4. maj 2020.

Bekendtgørelse om registrering af ejerlejligheder og notering af bygning på fremmed grund i matriklen

De foreslåede ændringer til den nugældende bekendtgørelse giver anledning til følgende bemærkninger:

Ad bekendtgørelsens § 4, stk. 1, nr. 4

En ejerlejlighed kan være meget stor og eksempelvis indehold et stort antal almene boliger, en andelsboligforening, private udlejningsboliger, store erhvervslokaler, hoteller, biografer eller sågar et helt butikscenter på adskillige tusinde etagemeter. I disse tilfælde forekommer det uproportionalt, at en mindre ændring i ejerlejlighedens grænse skal medføre, at landinspektøren skal opmåle og erklære sig om arealet af hele ejerlejligheden. Det kan medføre uforholdsmæssigt store omkostninger til ændringen med den konsekvens, at ejerne afstår fra at få ændringerne registreret.

Danske Advokater skal opfordres til, at det undersøges, om der kan indarbejdes en dispensationsadgang, således at reglerne i den nye foreslåede bestemmelse i bekendtgørelsens § 8, stk. 5, om lempede krav til opmåling kan bringes i anvendelse i sager, hvor Geodatastyrelsen efter anmodning fra landinspektøren vurderer, at registreringen af en mindre ændring i en meget stor ejerlejlighed ikke bør medføre krav om fuldstændig opmåling i henhold til bestemmelsen i bekendtgørelsens § 4, stk. 1, nr. 4.

Ad bekendtgørelsens bilag 2, litra B

 Danske Advokater kan ikke tilslutte sig, at de gældende regler, der er videreført fra ejerlejlighedscirkulæret fra 1977 om, hvorledes ejerlejlighedernes ”skelgrænser”, herunder mod facaden, defineres og opmåles, som foreslået af Geodatastyrelsen ændres alene med det formål at opnå overensstemmelse med BBR-registreringen.

Opmålingen af ejerlejlighederne har til formål at definere ejerlejlighedens ejendomsgrænser og beregne et areal med udgangspunkt i dette. Det er meget vigtigt, at der er fuldstændig ens kriterier for dette, uanset bygningens anvendelse, alder og eventuelle energiforbedringer i form af efterisolering.

Overensstemmelse mellem principperne i BBR og Matriklen begrundet i systemhensyn bør ikke veje tungere end de grundlæggende ejendomsretlige principper om fastlæggelse af ejerlejlighedernes skelgrænser.

Endvidere forudser vi en række uhensigtsmæssige konsekvenser, idet informationer om efterisolering kan være vanskelige at dokumentere for landinspektøren, når først efterisoleringen er udført, og bygningen fremstår med ny facade.

Informationerne i BBR er erfaringsmæssigt af meget varierende kvalitet. I ændringssager, hvor der både sker efterisolering af dele af bebyggelsen, og andre nye bygningsdele opføres med helt ny facademur, vil ejendomsgrænserne blive defineret og opmålt forskelligt inden for samme ejerlejlighedsejendom, blot fordi én fløj er efterisoleret, og én fløj er nybygget. Dette vil kunne skabe unødvendig forvirring hos ejerlejlighedsejere og -købere.

Det vurderes endvidere at være vanskeligt at håndtere ved fremtidige ændringssager, hvor informationer om tidligere udført efterisolering kan være gået tabt. Endelig forudses det, at bestemmelser i ejerforeningens vedtægter bliver unødvendigt komplicerede og kan skabe urimelig forskelsbehandling blandt ejerlejlighedsejerne, idet en lang række forhold i ejerforeningen er baseret på, at ejerlejlighedernes arealer opmåles ens.

Generelle bemærkninger om ændringer af administrativ praksis

I forbindelse med rådgivning på ejendomsudviklingssager, hvor det pågældende projekt er opdelt i ejerlejligheder, har vi kendskab til eksempler på, at Danske Advokaters medlemmer  sammen med flere landinspektører har erfaret, at ejerlejlighedssager afvises eller hjemsendes som følge af, at Geodatastyrelsen uden varsel har indført ny administrativ praksis vedrørende arealinformationer i den såkaldte "Anmeldelse og Fortegnelse" i ændringssager – forstået som sager, hvor der sker forandringer i eksisterende ejerlejlighedsejendomme som følge af ejendommens udvikling. Et eksempel kunne være i forbindelse med ombygning af ældre bebyggelser, hvor der sker nedrivning og opførelse af ny bebyggelse.

Dokumentet "Anmeldelse og Fortegnelse" har reelt ikke ændret udseende og indhold siden ejerlejlighedssystemets indførelse i Danmark i 1960'erne, og arealinformationerne har altid opfyldt behovet hos alle parter – såvel registreringsmyndigheder, penge- og realkreditinstitutter, professionelle og private købere m.fl.

Efter gældende praksis redegøres der i "Anmeldelse og Fortegnelse" for ejerlejlighedernes arealer og fordelingstal før og efter udviklingen af ejendommen, samt hvorfra nye ejerlejligheder opstår – eksempelvis fra ejendommens fællesareal eller ved videreopdeling af ejerlejligheder. Disse informationer er tilstrækkelige til Tinglysningsrettens prøvelse af ejerlejlighedsændringerne i forhold til adkomst- og panteforhold.

Desuden har redegørelsen for arealer og fordelingstal før og efter udviklingen af ejendommen givet et let forståeligt grundlag for køb og salg af ejerlejlighedsarealer og andele af fællesejendommen samt relaksationspåtegninger – eksempelvis ved inddragelse af fællesareal til brug for udvidelse af en ejerlejlighed.

Den nye praksis stiller krav om detaljeret redegørelse for de enkelte delarealer/lodder, som ændres i ejerlejlighederne i forbindelse med eksempelvis en ombygning. Der kan være tale om en omfattende opstilling af arealer, som henholdsvis til- og fragår ejerlejligheden, og som i forbindelse med bl.a. relaksationspåtegninger skaber unødig stor forvirring hos parterne og panthavere om, hvad der foregår i sagen. Det, som sagens parter ønsker, er den samlede forandring pr. ejerlejlighed - ikke en udtømmende opremsning af en række små delarealer.

Den administrative praksis har desuden grebet ind i allerede gennemførte relaksationspåtegninger, hvorved der opstår uklarhed om, hvorvidt der er relakseret korrekt. Ifølge vore oplysninger har Geodatastyrelsen ikke kunnet redegøre for, hvorvidt de ændrede krav skyldes ændrede ønsker fra Tinglysningsretten.

Der er vores umiddelbare forståelse, at man – måske fejlagtigt - har fået opfattelsen af, at ”nogen” har efterspurgt ændringen, hvorfor Danske Advokater håber, at Geodatastyrelsen med disse bemærkninger vil overveje dette forhold nærmere. Vi stiller selvsagt gerne op til en nærmere drøftelse af dette forhold, således vi i fællesskab kan forstærke et ellers velfungerende system.

Med venlig hilsen

Danske Advokater

Jeanie Sølager Bigler

Retschef