Høringssvar

Transport- og Boligministeriet har den 19. august 2020 sendt nedenstående udkast til bekendtgørelser i høring med forventet ikrafttræden den 1. januar 2021:

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger, og
Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger etableret ved salg efter kapitel 5 a i lov om almene boliger m.v. omfattende almene afdelinger.

Nedenstående høringssvar er baseret på inputs fra Danske Advokaters Tinglysningsforum og har tillige været behandlet i bestyrelserne for Danske Ejendomsadvokater og Danske BOLIGadvokater, der fungerer som Danske Advokaters fagudvalg for hhv. erhvervsejendomme og entreprise samt bolig. Udkastet giver Danske Advokater anledning til følgende bemærkninger:

Bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger

Danske Advokater kan tilslutte sig det foreliggende udkast til bekendtgørelse om normalvedtægt for ejerforeninger.

Normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder

Det foreliggende udkast til ny normalvedtægt for ejerforeninger, som er omfattet af lov om ejerlejligheder, er en tiltrængt opdatering af den nugældende normalvedtægt.

Danske Advokater er opmærksom på, at normalvedtægten har til formål at sikre en tilfredsstillende regulering af de ejerforeninger, hvor ejerne ikke har vedtaget en særvedtægt, jf. ejerlejlighedslovens § 5, men at normalvedtægten omvendt ikke skal have for omfattende et indhold. Når det er sagt, så er det Danske Advokaters opfattelse, at Transport- og Boligministeriet med fordel kan indarbejde nedenstående bemærkninger til normalvedtægten i en række situationer, som i ikke-ubetydeligt omfang forekommer.

Danske Advokaters bemærkninger til normalvedtægten er som følger:

Overordnede bemærkninger:

Det bemærkes, at der flere steder i normalvedtægten er valgt inkonsistente betegnelser for eksempelvis ejerforeningen, som både benævnes "ejerforeningen" og "foreningen", hvor førstnævnte efter vores opfattelse er at foretrække.

Transport- og Boligministeriet opfordres derfor til at gennemgå normalvedtægten på ny og sikre, at det er de samme betegnelser, som konsekvent anvendes i normalvedtægten.

Normalvedtægtens § 1, stk. 3:

Det følger af normalvedtægtens § 1, stk. 3, at medlemskabet ved ejerskifte overgår på den aftalte overtagelsesdag, selv om ejerskifte endnu ikke er tinglyst. Det er ikke sjældent forekommende, at den tidligere ejer har oparbejdet en restance til ejerforeningen forud for tidspunktet for medlemskabets overgang til den nye ejer af ejerlejligheden.

Danske Advokater skal opfordre til, at ministeriet i forbindelse med nærværende revision af bekendtgørelserne benytter lejligheden til at skabe øget transparens om denne problemstilling, herunder ved en nærmere afklaring/regulering af hæftelsesforholdene mellem den tidligere og nye ejer på den ene side og ejerforeningen på den anden side. Der bør i så fald foretages en nærmere vurdering af konsekvenserne og de praktiske implikationer af en eventuel lovgivning, hvorefter man lader den tidligere ejer vedblive med at hæfte overfor ejerforeningen for restancer oparbejdet forud for (og uanset) et ejerskifte.

Normalvedtægtens § 1, stk. 4:

Det følger af normalvedtægtens § 1, stk. 4, at ejerne hæfter personligt, pro rata og subsidiært i forhold til deres fordelingstal for ejerforeningens forpligtelser hæfter, medmindre ejerne har påtaget sig en mere vidtgående hæftelse. Da normalvedtægten også har til formål at være beskrivende og forklarende over for ejerforeningens medlemmer og for at sikre, at ejerne har forstået den hæftelse, som de hver især påtager sig over for ejerforeningen, foreslås det, at bestemmelsen ændres til følgende:

"For ejerforeningens forpligtelser hæfter ejerne personligt (med hele ejers formue), pro rata (med den enkelte ejers andel) og subsidiært (således at søgsmål/krav først skal gøres gældende mod ejerforeningen, inden søgsmål/krav gøres gældende mod medlemmerne) i forhold til deres fordelingstal, medmindre ejerne har påtaget sig en mere vidtgående hæftelse."

Normalvedtægtens § 5:

I normalvedtægtens § 5 er der indsat en særregel om fornyet generalforsamling vedrørende forslag, som kræver 2/3-flertal for vedtagelse. Der er ingen tvivl om, at bestemmelsen er både relevant og hensigtsmæssig, men vi savner en skarpere formulering af selve bestemmelsen og en forpligtelse for bestyrelsen til at indkalde til den efterfølgende generalforsamling. Det foreslås derfor, at normalvedtægtens § 5 affattes på følgende måde:

"Vedtages et forslag efter § 4 ikke med det fornødne flertal på generalforsamlingen, men har det på generalforsamlingen opnået tilslutning fra mindst 2/3 af de repræsenterede ejere efter fordelingstal og antal, indkalder bestyrelsen til ekstraordinær generalforsamling inden 8 uger. På den ekstraordinære generalforsamling kan forslaget vedtages med 2/3 af de afgivne stemmer efter fordelingstal og antal, uanset antallet af repræsenterede ejere."

Normalvedtægtens § 10, stk. 2:

Det følger af normalvedtægtens § 10, stk. 2, at forslag til behandling på generalforsamlingen skal være bestyrelsens formand i hænde senest tre uger før generalforsamlingen. Uanset at ejerne i ejerforeningen er klar over, at den ordinære generalforsamling afholdes årligt og senest seks måneder efter regnskabsårets udløb, så er det hyppigt forekommende, at ejerne først udarbejder et forslag, når de modtager en indkaldelse til generalforsamling. Danske Advokater foreslår derfor, at fristen i normalvedtægtens § 10, stk. 2, ændres fra "tre uger før generalforsamlingen" til "to uger før generalforsamlingen".

Normalvedtægtens § 12, stk. 2:

Det følger af normalvedtægtens § 12, stk. 2, at stemmeretten desuden kan udøves af en ejers ægtefælle/samlever og desuden en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, som ejeren har givet skriftlig fuldmagt, men at en ejer kun kan afgive én stemme pr. ejerandel i henhold til fuldmagt.

Det er ikke usædvanligt, at ejerlejligheder i en ejerforening ejes af et (ejendoms)selskab, hvorfor det foreslås, at det tilføjes i bestemmelsen, at såfremt en ejerlejlighed er ejet af et selskab, kan stemmeretten udøves af ejerens ansatte, således at det ikke er nødvendigt at udstede en fuldmagt til en ansat i et ejendomsselskab.

Derudover er formuleringen om "én stemme", jf. normalvedtægtens § 12, stk. 2, sidste pkt., efter Danske Advokaters   opfattelse misvisende i sig selv, idet en ejer jo har én stemme efter antal og et stemmetal i henhold til fordelingstal, hvorfor det bør overvejes, om denne formulering kan præciseres.

Dertil kommer, at såfremt formuleringen om "én stemme" skal forstås således, at en ejer kun kan afgive én stemmeret til en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse ved fuldmagt, så forstår vi bestemmelsen således, at ejere af mere end én ejerlejlighed i ejerforeningen ikke kan afgive en samlet fuldmagt til en myndig person eller ejerforeningens bestyrelse, hvorefter fuldmægtigen er berettiget til at stemme med flere eller alle de stemmer både efter antal og fordelingstal, som tilkommer den pågældende ejer som ejer af mere end én ejerlejlighed.

Det er ikke usædvanligt, at ejendomsinvestorer eller privatpersoner ejer mere end én ejerlejlighed i en ejerforening, hvorfor det er Danske Advokaters opfattelse, at denne formulering i normalvedtægtens § 12, stk. 2, kan give anledning til tvivl om, hvorvidt en ejer af mere end én ejerlejlighed ikke kan afgive mere end én stemme i alt i henhold til fuldmagt.

Det kan næppe være hensigten med den foreslåede bestemmelse at fratage en ejer sin mulighed for at afgive stemmer for samtlige af sine ejerlejligheder i ejerforeningen i henhold til fuldmagt på en generalforsamling, hvor den pågældende ejer er forhindret i at deltage, hvorfor Transport- og Boligministeriet opfordres til at præcisere bestemmelsens sidste pkt.

Normalvedtægtens § 15, stk. 3:

Det følger af normalvedtægtens § 15, stk. 3, at beslutninger på bestyrelsesmøder træffes af de fremmødte bestyrelsesmedlemmer ved simpelt flertal.

Såfremt bestyrelsen i ejerforeningen består af et lige antal medlemmer, eller såfremt der på et bestyrelsesmøde er et lige antal fremmødte bestyrelsesmedlemmer, vil man kunne stå i en situation med stemmelighed om en beslutning.

Det foreslås derfor, at der indsættes én af følgende præciseringer i bestemmelsen:

"Ved stemmelighed er formandens stemme afgørende."

eller

"Ved stemmelighed er forslaget at betragte som bortfaldet".

Normalvedtægtens § 16, stk. 2:

I normalvedtægtens § 16, stk. 2, er der indsat en opremsning af en række af de anliggender i ejerforeningen, som bestyrelsen skal sikre en forsvarlig varetagelse af.

Det er ikke usædvanligt, at en ejerforening er medlem af andre foreninger eller laug, herunder grundejerforeninger, bydelsforeninger, vandlaug, gårdlaug eller lignende, hvorfor det foreslås, at følgende indsættes:

"9) Varetage ejerforeningens interesser i forbindelse med eventuelle pligtige medlemskaber af andre foreninger eller laug, herunder grundejerforeninger, bydelsforeninger, vandlaug, gårdlaug eller lignende."

Med venlig hilsen

Danske Advokater
Jeanie Sølager Bigler
Retschef