Høringssvar

Ved e-mail af 9. oktober 2020 har Skatteministeriet sendt et udkast til forslag til lov om ændring af ejendomsvurderingsloven og forskellige love i høring.

Lovudkastet har været behandlet i bestyrelsen for Danmarks Skatteadvokater og bestyrelsen for Danske Boligadvokater, der fungerer som Danske Advokaters fagudvalg for hhv. skatteret og boligret.

Lovudkastet giver Danske Advokater anledning til følgende bemærkninger:

Indledende bemærkninger

Helt generelt er Danske Advokater stærkt bekymret for, at den nye ejendomsvurderingslov ikke i praksis vil fungere efter hensigten. Baggrunden herfor er, at loven er blevet så kompliceret og fyldt med undtagelser, særregler mv., at både Vurderingsstyrelsen og borgerne vil have overordentlig svært ved at gennemskue reglerne og resultaterne af vurderingerne.

Efter Danske Advokaters opfattelse er det endvidere stærkt betænkeligt, at Skatteministeriet på dette vigtige område af stor relevans for mange borgere kontinuerligt søger at gennemføre brudstykker til den nye lovgivning uden at orientere om, hvordan de øvrige kommende regler forventes at komme til at se ud. Det anføres lakonisk i lovudkastet, at der senere vil blive vedtaget supplerende regler, men det er selvsagt vanskeligt meningsfyldt at forholde sig til og vedtage en del af en ny lov, uden at kende det fulde omfang og nærmere indhold af den øvrige del af de påtænkte lovændringer. Der synes i øvrigt ikke at være noget, som forhindrer, at lovforslaget bliver udskudt og fremsat på et senere tidspunkt, således at der kan tilvejebringes et bare nogenlunde overblik over det samlede regelsæt.

Samlet set er Danske Advokater således bekymret for kvaliteten i lovgivningen, hvilket yderligere illustreres af, at et omfattende og meget væsentligt lovudkast som det foreliggende sendes i høring med en høringsfrist på under 3 uger og i øvrigt hen over uge 42, hvor mange erfaringsmæssigt afholder efterårsferie.

Generelle bemærkninger til de enkelte dele af lovudkastet

I forhold til de enkelte elementer i forslaget bemærkes overordnet, at det i en årrække særligt har været grundværdiansættelserne, som har voldt problemer i vurderingsmæssig henseende, hvilket har været særligt udtalt omkring de store byer, hvor salg af ubebyggede grunde stort set ikke er forekommet. Med dette udgangspunkt in mente kan det undre, at beskatningsgrundlaget for erhvervsejendomme foreslås ændret, således at beskatningen (grundskyld og dækningsafgift) udelukkende opkræves ud fra grundens værdi i ubebygget stand. Særligt når det erindres, at dækningsafgiften primært opkræves i de kommuner, hvor der sjældent sker salg af ubebyggede grunde, og hvor der derfor ikke er valide salgsstatistikker til belysning af grundens værdi i ubebygget stand. At man forsøger at løse dette ved at introducere en anden vurderingsnorm end handelsværdien (nemlig at ejendomme skal vurderes som boligejendomme), gør muligvis reglerne lettere at administrere, men det er efter Danske Advokaters opfattelse i et retssikkerhedsmæssigt perspektiv bekymrende, at alle ejendomme ikke vurderes efter samme vurderingsnorm. Danske Advokater bemærker i øvrigt den noget specielle argumentation om, at alle erhvervsområder alligevel ender som boligområder. Dette er efter vores opfattelse både forkert og i øvrigt uden relevans i forhold til, hvordan en ejendom skal vurderes.

Hvis den eneste bevæggrund er, at man ønsker et let administrerbart system, kunne en løsning være i stedet blot at indføre regler, som fastsætter beskatningsgrundlaget ud fra antallet af m2 grund eller m2 etageareal. Dette er blot ikke hensigtsmæssigt, idet beskatningen skal baseres på den værdi, som aktivet (her ejendommen) har, og denne værdi opgøres altså mest korrekt baseret på handelsværdien.

Om de enkelte elementer i lovforslaget skal Danske Advokater bemærke følgende:

Vurdering af grundværdien for erhvervsejendomme

Det er anført i lovudkastet, at grundværdier for erhvervsejendomme foreslås at skulle ansættes på baggrund af en alternativomkostningsmodel, dvs. med udgangspunkt i værdien ved en alternativ anvendelse som beboelse, der dog vil skulle nedskaleres for bl.a. at tage højde for, at erhvervsgrunde typisk kan bebygges mere intensivt end parcelhusgrunde.

Baggrunden skulle efter lovudkastet være en politisk aftale om at skabe mere enkle og gennemskuelige modeller til vurdering af erhvervsejendomme, der vil sikre bedre sammenhæng til vurderinger af ejerboliger. 

Selvom det selvsagt må erkendes, at der ved lovudkastet skabes en sammenhæng til vurdering af ejerboliger, idet disse med lovudkastet bliver ligestillet, kan det umiddelbart være vanskeligt at se rationalet bag. I lovudkastet er der som begrundelse nævnt forskellige vanskeligheder ved at ansætte ejendomsværdien af erhvervsejendomme, ligesom det er anført, at det er vanskeligt at ansætte opførelsesomkostningerne.

Danske Advokater skal imidlertid minde om, at begge disse ansættelser alene er nødvendige som følge af, at Skatteministeriet ønsker at ansætte grundværdien ud fra ejendomsværdien fratrukket opførelsesomkostningerne. I det tidligere system blev grundværdien ansat særskilt ud fra den anvendelse af ejendommen, som plangrundlaget gav mulighed for. Vurderingsnormen var handelsværdien af grunden i ubebygget stand, hvorfor problemet med negative residualværdier som hovedregel var uproblematiske.   

Det kan derfor forekomme lidt besynderligt og mindre logisk at forlade et system med simple og logiske retsregler for ansættelse af både grund- og ejendomsværdi., idet erstatningen hertil er blevet et system, som er ulogisk og uforståeligt for den menige borger – et system, som vi fra Danske Advokaters side kan frygte bliver meget vanskeligt at administrere, ikke mindst i lyset af, at de datamæssige udfordringer, der er opstået, søges og formentlig fortsat vil blive søgt afhjulpet ved en række ”lappeløsninger” i lovgivningen.

Særligt for så vidt angår lovudkastets bemærkninger om, at der mangler data om blandt andet lejeniveauer, bemærkes, at selvom det måske nok er tilfældet i visse dele af landet, er der omkring de større byer i Danmark et ganske glimrende – og offentligt tilgængeligt – datamateriale omkring lejeniveauer. Vi ved derfor med rimelig sikkerhed, hvad der kan opnås i lejeindtægter for kontor, lager eller lignende i store dele af Danmark. Det bemærkes i øvrigt, at ejendomsværdien som faktor i opgørelsen af beskatningsgrundlag for erhvervsejendomme alene gælder i de kommuner, som opkræver dækningsafgift. Disse kommuner er de selvsamme kommuner, hvor der netop er et veludviklet lejemarkedet, og hvor lejeværdierne derfor relativt simpelt kan ansættes.

Hvorvidt der i øvrigt er en sammenhæng med den forestående forventelige indførelse af lagerbeskatning af ejendomme skal være uvist, men det er tankevækkende, at man i lovforslaget anfører, at der ikke er data omkring ejendomsværdien af erhvervsejendomme, når regeringen har lagt op til at indføre en lagerbeskatning af erhvervsejendomme, som jo netop forudsætter, at der ansættes en ejendomsværdi af de enkelte erhvervsejendomme. 

I lovudkastet er der lagt op til, at der foretages en eller flere kategoriseringer af den enkelte erhvervsejendom ud fra den aktuelle anvendelse og ud fra den planlagte anvendelse. Ud fra de forskellige kategoriseringer ansættes en eller flere grundværdier med udgangspunkt i værdien ved opførelse af en ejerbolig på grunden. Denne værdi multipliceres herefter med en skaleringsfaktor, som i skemaet på side 22 i lovudkastet er anført til mellem 0,1-0,53. En iagttagelse er her, at grundværdien pr. m2 byggeret til erhverv dermed pr. definition bliver væsentlig lavere end grundværdien pr. m2 byggeret til bolig. Ud fra en antagelse om, at grundskyldspromillen ikke bliver differentieret, og at ejendomsskatteprovenuet skal være uændret, må konklusionen således være, at dette forslag flytter en del af den nuværende beskatning på erhvervsejendomme over på beskatning af boligejendomme. Det er selvsagt et politisk valg, om man ønsker at foretage denne omfordeling.

Som det også er anført i indledningen, vil vurderingsnormen for erhvervsejendomme ikke længere være handelsværdien. Det vil i stedet være en temmelig kompliceret skematisk beregning ud fra værdien af noget helt andet – nemlig ejerboliger. Det står ikke klart for Danske Advokater, hvorfor man ønsker et så kompliceret system, som det foreslåede, når vurderingsnormen alligevel ikke skal have noget med handelsværdien af erhvervsejendomme at gøre. En nærmere begrundelse herfor ville være ønskelig.

Det forekommer endvidere vanskeligt at følge ræsonnementet om, at prisudviklingen i et konkret boligområde kan overføres til et nærliggende erhvervsområde. En god beliggenhed for en erhvervsejendom vil typisk basere sig på andre parametre end for boligejendomme. Således er en beliggenhed tæt på eksempelvis til- og frakørsel til motorvej for en erhvervsejendom et plus, mens det i den grad vil trække ned for en beboelsesejendom, såfremt den ligger tæt på til- og frakørsel til motorvejen. Endvidere er erhvervsgrunde typisk beliggende i særlige områder uden andre boligejendomme.

Lovudkastet lægger ydermere op til, at erhvervsejendomme til beboelse skal ansættes på samme måde som ejerlejligheder – dvs. som alternativomkostningsmetoden uden nedskalering. Uanset, at begrundelsen muligvis er meningsfyldt ud fra økonomisk ræsonnement, bemærkes det, at der er store forskelle på skattereglerne, alt efter om der er tale om ejerlejligheder eller lejeboliger. Det gælder både i forhold til beskatningen af det løbende afkast, men det gælder især i forhold til avancebeskatningen. Således vil de fleste ejerlejligheder være omfattet af parcelhusreglen i ejendomsavancebeskatningslovens § 8, stk. 1, mens fortjeneste ved salg af lejeboliger vil være skattepligtigtig.   

I relation til forslaget om fremadrettet ikke at ansætte ejendomsværdier for erhvervsejendomme bemærkes endvidere, at dette synes tillige at omfatte andelsboligforeninger, som således ikke længere vil få en offentlig vurdering - en offentlig   vurdering, som andelsboligforeningerne ellers, jf. andelsboliglovgivningen, kan lægge til grund for værdiansættelsen. Ifølge ABF er det ca. 40 pct. af alle andelsboligforeninger, som anvender den offentlige vurdering.  Danske Advokater svaner en nærmere stillingtagen hertil i lovudkastet, herunder en redegørelse for de økonomiske konsekvenser af en sådan ændring for andelsboligsektoren.

Beskatningsgrundlag for dækningsafgift

Begrundelse og beskrivelse af det foreslåede nye beskatningsgrundlag for dækningsafgift fylder knap ½ side. Dette på trods af, at forslaget må betragtes som ganske principielt, idet reglerne om beskatning af forskelsværdien har eksisteret siden 1961. Med lovudkastet lægges der op til, at dækningsafgiften i fremtiden skal opkræves på baggrund af grundværdien., hvilket kan undre, idet grundværdien jo ofte har været beskyldt for at være meget vanskelig at ansætte. Dertil kommer, at dækningsafgiften jo netop blev indført for at kompensere kommunen for de udgifter, som visse erhvervsbygninger påførte kommunen. Jo større bygningerne var, desto mere værdi og desto større udgifter for kommunen. Dermed var der – i hvert fald i teorien – en sammenhæng mellem bygningernes værdi og de udgifter, som bygningerne medførte for en kommune. Denne sammenhæng synes forsvundet, idet der næppe er en sammenhæng mellem grundværdien af en erhvervsejendom opgjort efter alternativomkostningsmetoden, og de udgifter som erhvervsbygningerne medfører for kommunen.

Det bemærkes i øvrigt, at det med lovudkastet – hvor beskatningsgrundlaget flyttes fra bygningernes værdi til grundens værdi – vil være bebyrdende for de virksomhedstyper, som ikke har behov for stor bygningsmasse, mens beskatningen omvendt lempes for de virksomhedstyper, som har behov for særlig stor bygningsmasse.

Den foreslåede ordning rejser efter Danske advokaters opfattelse mange spørgsmål, som det er helt centralt at få afklaret senest samtidigt med en eventuel vedtagelse af de foreslåede regler, idet det - hvis først dette nye beskatningsgrundlag er vedtaget - i praksis vil være meget vanskeligt at gå tilbage. Som eksempler på uafklarede spørgsmål kan nævnes:

• Med hvilken promille af grundværdien skal dækningsafgiften opkræves?
• Hvad er sammenhængen mellem en kommunens udgifter – som er det dækningsafgiften skal dække – og en ejendoms grundværdi?
• Hvis dækningsafgiften ikke skal "dække" konkrete udgifter for kommunerne, skal dækningsafgiften så indgå i den kommunale udligning?
• Hvordan opgøres dækningsafgiften for ejendomme med både en dækningsafgiftspligtig og en ikke-dækningsafgiftspligtig anvendelse – altså skal der som i det nuværende system foretages en værdifordelingen mellem en dækningsafgiftspligtig og en ikke-dækningsafgiftspligtig anvendelse?

Fremrykning af klageadgangen for de videreførte erhvervsvurderinger

Danske Advokater finder det positivt, at der med lovudkastet lægges op til, at klageadgangen for de videreførte vurderinger i perioden fra 2012 og frem åbnes allerede i 2021. Det er i udkastet angivet, at behandlingen af klager over de videreførte erhvervsvurderinger, vil ske med udgangspunkt i det gamle vurderingssystem og de gamle vurderingsregler. I det gamle vurderingssystem skulle alle ansættelser i perioden fra 2012 og frem foretages i 2012-niveau. Da klagesagsbehandlingen således skal ske efter de gamle vurderingsregler, skal Danske Advokater opfordre til, at det præciseres i lovudkastets bemærkninger, at det betyder, at alle klager over videreførte vurderinger, skal ansættes i 2012-niveau.

Endelig synes der i lovudkastet at mangle en nærmere stillingtagen til, hvordan ejere, som har fået nedsat grundværdiansættelser efter reglerne om ekstraordinær genoptagelse – dvs. uden tilbagebetaling – kan klage over deres nedsatte vurderinger. Hvis en skatteyder eksempelvis får nedsat grundværdien pr. 1. oktober 2013 og frem ved en anmodning om ekstraordinær genoptagelse dateret den 20. september 2019, vil ændringen have skattemæssig virkning fra næstkommende vurdering efter anmodningen om ekstraordinær genoptagelse – dvs. for vurderingen 1. oktober 2019 og dermed for grundskylden i 2021. Da ændringen er foretaget efter reglerne om ekstraordinær genoptagelse, vil skatteyderen ikke opnå tilbagebetaling af for meget betalt grundskyld fra 2015 og frem. Problemstillingen er således, at vurderingen jo med den ekstraordinære genoptagelse er blevet nedsat til det korrekte, hvorfor det ikke vil give mening at klage over vurderingen, idet klagen i stedet er over beskatningsgrundlaget. Det mangler således fortsat at blive præciseret i loven, at klage også kan ske over grundlaget for beskatningen.

Med den foreslåede åbning af klageadgangen er der lagt op til, at den automatiske tilbagebetalingsordning ikke skal gælde for erhvervsejendomme. Det er retssikkerhedsmæssigt ikke betryggende, at det eneste, som skatteyderne i relation til denne type ejendomme således fortsat  har at holde dig til, er Skatteministeriets oplysning om, at det forventeligt er få, som vil få penge tilbage i henhold til tilbagebetalingsordningen. Det bemærkes i den forbindelse, at der i det nye vurderingssystem opereres med et forsigtighedsprincip således, at beskatningsgrundlaget alene udgør 80 % af grundværdien. Det betyder, at ejere af erhvervsejendomme beliggende i områder uden voldsomme prisstigninger og med korrekte 2012-grundværdier ville have opnået tilbagebetaling efter tilbagebetalingsordningen, men vil ikke – hvis grundværdierne er korrekte – kunne få ret i en klagesagsbehandling.

Med venlig hilsen

Jeanie Sølager Bigler

Retschef

jsb@danskeadvokater.dk