Høringssvar

Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Høringssvaret er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for Erhvervsejendomme og entreprise.

Generelle bemærkninger

Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater har noteret sig, at der lægges op til ændring af to ud af lovens tre værdiansættelsesprincipper.

• Den gældende ABL § 5, stk. 2, litra b (om værdifastsættelse på baggrund af en valuarvurdering) ændres således, at gyldighedsperioden på en valuarvurdering ændres fra de nuværende 18 måneder til 42 måneder.
• Den gældende ABL § 5, stk. 2, litra c (om værdifastsættelse på baggrund af den offentlige ejendomsvurdering) ændres således, at der gives mulighed for at nettoprisindeksregulere den senest ansatte offentlige ejendomsværdi (i de fleste tilfælde den fra 2012).

Ad punkt 1)

Forlængelse af gyldighedsperioden for valuarvurderinger fra 18 måneder til 42 måneder, medfører i praksis, at en andelsboligforening kan anvende den samme valuarvurdering tre år i træk. Det er hermed lagt op til, at andelsboligforeninger, som benytter sig af valuarvurdering, selv tager stilling til, om de ønsker at få foretaget en ny vurdering hvert år eller med længere intervaller.

Ændringen medfører, at foreningerne ved at anvende en valuarvurdering i flere år end hidtil, kan spare penge på valuarvurderinger, hvilket særligt i små foreninger, hvor der kan gå år mellem at der sker salg, kan være en fordel. Større foreninger vil formentlig fortsat føle sig nødsaget til at vælge den korte gyldighedsperiode af hensyn til andelshavere, som ønsker at sælge. Spørgsmålet om forlængelse af gyldighedsperioden må derfor kunne forventes at give anledning til debat i særligt større foreninger, hvor andelshavere, der ikke går i salgstanker, formentlig ser en fordel i at spare på valuarvurderingerne, mens andelshavere, der står over for et snarligt salg, formentlig vil foretrække en nyere vurdering, hvis der er formodning for at denne vil være højere.

Ad punkt 2)

Hvis en andelsboligforening er nyopført efter den 30. september 2020, har den ikke en offentlig ejendomsværdi. Så der kan reelt eksistere foreninger, der ikke kan indhente offentlig ejendomsværdi og derfor må vælge mellem anskaffelsespris eller valuarvurdering.

Forbedringer udført på ejendommen kan fortsat tillægges den offentlige vurdering, jf. ABL § 5, stk. 4, men forbedringerne kan ikke nettoprisindeksreguleres.

Der er en teoretisk mulighed for, at nettoprisindekset kan falde, men ordningen medfører ikke, at en andelsboligforening hvert år skal nettoprisindeksere, hvorfor en forening kan fortsætte med en tidligere indekseret ejendomsværdi. Opmærksomheden skal dog henledes på, at nettoprisindekset pt. er i kraftig stigning, hvorfor denne metode måske kan føre til en højere vurdering end valuarvurderingen.

Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater står naturligvis til rådighed for yderligere dialog om ovenstående.

Med venlig hilsen

Danske Advokater og Danske BOLIGadvokater

Annette Lerche
Specialkonsulent
ale@danskeadvokater.dk