Høringssvar

Skatteministeriet har den 9. september 2022 sendt udkast til lovforslaget i høring.

Forslaget har været behandlet i fagudvalgene for hhv. bolig og erhvervsejendomme og entreprise, samt Danmarks Skatteadvokaters bestyrelse, der fungerer som Danske Advokaters skattefagudvalg.

Om lovforslaget:

Overordnede bemærkninger:

Danske Advokater  finder det stærkt kritisabelt og retssikkerhedsmæssigt problematisk, at  vurderingerne med vurderingstermin pr. 1. januar 2020 (ejerboliger) og 1. marts 2021 (erhvervsejendomme) er så forsinket, at det først er i 2026 for ejerboliger og i 2027 for erhvervsejendomme, at ejendomsejeren kender deres vurdering, inden ejendomsskatten opkræves. Indtil denne periode opkræves ejendomsejerne dermed for foreløbige ejendomsskatter, som så bliver endelige på et senere tidspunkt.

For erhvervsejendomme, som opkræves både grundskyld og dækningsafgift, betyder forsinkelserne, at de mindst i både 2022, 2023 og 2024 opkræves en foreløbig ejendomsskat (både grundskyld og dækningsafgift), men at disse foreløbige ejendomsskatter bliver endeligt opgjort i 2025. Der bliver dermed tale om minimum 3 års justering af ejendomsskatterne.

Når der hertil lægges, at der ingen beskyttelse er i forhold til størrelsen af justeringen af dækningsafgiften (i modsætning til grundskylden), kan ejendomsejerne altså blive mødt med en væsentlig justering af de foreløbige opkrævede ejendomsskatter. Et afledt problem heraf er, at man ikke fra lovgivers side – trods flere opfordringer hertil – har tilkendegivet, hvordan retsstillingen mellem ejendomsejerne og lejerne forestilles at være, når ejendomsejerne bliver ramt af f.eks. 3 års efterregulering af dækningsafgift. Dette skal hermed være endnu en opfordring til at beskrive (og om nødvendigt lovregulere) retsstillingen mellem ejendomsejerne og lejerne i tilfælde af f.eks. en efteropkrævning af 3 års dækningsafgift.

Det skal tillige bemærkes, at ovenstående uheldige effekter, efter Danske Advokaters opfattelse, kunne have være undgået, hvis skattemyndighederne i stedet havde valgt at færdiggøre og afprøve det nye vurderingssystem, inden det gamle blev skrottet. Det havde været en både bedre og billigere løsning, ligesom det  ville have givet mulighed for slet ikke at indføre det nye vurderingssystem, hvis det viste sig ikke at kunne implementeres.

Selv uden det nye lovforslag er de nye vurderingsregler endt med at blive unødigt komplicerede, ligesom retssikkerheden både i forhold til gennemskueligheden og i forhold til at kunne klage over en vurdering i forhold til en handelsprisnorm stort set er forsvundet.

Det nye lovforslag har på ingen måde lettet trygheden for ejendomsejerne, idet reglerne nu blot er blevet endnu mere komplicerede. Dernæst udmærker det nye lovforslag sig ved, at den vigtigste vurdering i forhold til de fremtidige ejendomsskatter – hvilket er den vurdering, som danner grundlag for beskatningen i 2024 - er stort set uomtalt.

Det samme gælder i øvrigt den skatterabatordning, som ejendomsejerne er blevet lovet, og som skal sikre mod stigninger i ejendomsskatterne ved overgangen fra det gamle beskatningssystem med grundskatteloft- og ejendomsværdiskattestop-regler til et beskatningssystem med lavere beskatningspromiller, men uden grundskatteloft- og ejendomsværdiskattestop-regler.

Det ville eksempelvis være formålstjenligt at beskrive, hvornår en ejendomsejer vil være omfattet af skatterabatordningen for henholdsvis grundskyld og ejendomsværdiskat. Særligt relevant er dette, idet grundskylden beregnes på baggrund af grundværdien ansat det forudgående år, mens ejendomsværdiskatten ikke har samme forskydning. Hvis en lokalplan eksempelvis træder i kraft pr. 4. januar 2023, vil der skulle ansættes en grundværdi pr. 1. januar 2024, som så først har virkning for grundskylden i 2025. Denne lokalplansændring har således ingen vurdering i det gamle vurderingssystem, og det er derfor spørgsmålet, om en sådan lokalplansændring vil være omfattet af skatterabat-ordningen, således at der beregnes en grundskyld i det gamle system, som sammenholdes med den beregnede grundskyld i det nye system.

I forhold til det udsendte lovforslag i høring har Danske Advokater følgende bemærkninger:

I forhold til selve lovforslaget har Danske Advokaterfølgende bemærkninger:

1. Der er med § 1, nr. 5, foreslået en ny § 87 a og en ny § 87 b, der tilsyneladende har til formål at sikre, at de danske boligejere frem til og med 2023 skal beskattes på grundlag af vurderinger foretaget i 2020-niveau, og at 2024- og 2025-vurderingerne foretages ved indeksering af den seneste vurdering eller af omvurderinger foretaget i 2022-niveau.

Den foreslåede § 87 a, stk. 2, skal, som Danske Advokater forstår det, sikre, at ejendomsejerne til og med 2023 beskattes af vurderinger foretaget i 2020-niveau, uanset om vurderingen pr. 1. januar 2022 skal foretages ved en uegentlig omvurdering (en omvurdering, der er foretaget i et år, hvor der skal foretages en almindelig vurdering af ejendommen) beskattes. Det fastslås med den foreslåede bestemmelse, at ejerboliger, der opstår eller ændres pr. 1. januar 2022 eller 2023 får en vurdering i 2022-niveau, der til brug for beskatningen i 2023 tilbageindekseres til 2020-niveau.

Danske Advokater mener umiddelbart ikke, at den foreslåede bestemmelse er fyldestgørende.

Det skyldes, at den nye ejendomsværdi og de tilbageregnede ejendomsværdier, der fastsættes ved 2022-vurderingerne, når en ejendom er ny-, om- eller tilbygget, i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3, skal danne grundlag for opkrævningen af ejendomsværdiskatten allerede i 2022.

Med den foreslåede bestemmelse vil der således umiddelbart ske det, at ejere af ejendomme, der er ny-, om- eller tilbyggede i perioden fra og med den 1. marts 2021 til og med den 1. januar 2022, vil blive ejendomsværdibeskattet af 2022-vurderingen i 2022-niveau, men i 2023 vil blive beskattet af 2022-vurderingen tilbageindekseret til prisniveauet 2020.

Danske Advokater henstiller til, at det med forslaget om at forlænge 2020-vurderingerne til 2023 sikres, at ejendomsværdibeskatning sker på grundlag af 2022-vurderingen i 2020-niveau, også i 2022.

2. Der er med lovforslaget foreslået, at der skal ske indeksregulering af nogle af vurderingerne fra 2020 (bemærkning 1).

Danske Advokater mener, at der i lovforslaget også bør fastsættes et loft på indeksreguleringen i lighed med, hvad der er indført for boliglejere, som følge af det galoperende indekstal fra foreløbig 2021-2022. En indeksregulering af en udlejningsejendom med ex 8 % vil jo også slå igennem på de ejendomsskatter, der skal opkræves ved lejere, og for pensionister, der ikke får indeksreguleret pensionen, og hvor det derfor potentielt vil få ekstra hård betydning.

3. Der er med § 1, stk. 6, foreslået en ny § 88 a i ejendomsvurderingsloven, der i princippet svarer til den foreslåede § 87 b, og som vil sikre, at 2025- og 2026-vurderingerne af ejendomme, der efter vurderingsloven skal vurderes i ulige år, foretages ved indeksering af den seneste vurdering eller af omvurderinger foretaget i 2023-niveau.

Der er imidlertid ikke foreslået en ny bestemmelse i ejendomsvurderingsloven, som i princippet svarer til den foreslåede § 87 a. Der er altså ikke foreslået en bestemmelse, som kan sikre, at ejere af egne boliger i ejendomme, der efter ejendoms-vurderingsloven skal vurderes i ulige år, skal beskattes af vurderinger foretaget i 2021-niveau frem til og med 2023.

Dette uanset, at der i henhold til ejendomsvurderingslovens § 5 er en lang række ejerboliger, der skal vurderes i ulige år. Det gælder fx ejerboliger på land- og skovejendomme og ejerboliger i ejendomme, der består af både en erhvervsdel og en boligdel (baseret på den faktiske anvendelse). Danske Advokater er i den forbindelse opmærksom på, at den foreslåede forlængelse af den skattemæssige virkning for den almindelige vurdering pr. 1. januar 2020 efter forslaget skal medføre en samtidig forlængelse af virkningen af overgangsbestemmelsen i ejendomsvurderingslovens § 85 a, der indebærer, at der for ejendomme omfattet af ejendomsvurderingslovens § 4, stk. 1, nr. 1-4 og 6-8, kun bliver henset til mulige anvendelser til bolig-, sommerhus- eller fritidsboligbebyggelse, og at der derfor ikke i vurderingerne vil blive taget højde for eventuelt mulige erhvervsanvendelser, som efter ejendomsvurderingsloven vil medføre, at ejendommene bliver en uligeårs-ejendom. Der er imidlertid ikke dermed gjort endeligt op med, at alle ejerboliger, der beskattes efter reglerne i ejendomsværdiskatteloven, på nuværende tidspunkt er ligeårs-ejendomme.

Da der ikke er foreslået en bestemmelse, der vil medføre, at 2021-vurderingen forlænges for ejerboliger i uligeårsejendomme, vil de ejere af ejerboliger i uligeårs-ejendomme, der får en omvurdering pr. 1. januar 2023, fx fordi der foretages en tilbygning i vurderingsåret 2022, i 2023 blive ejendomsværdibeskattet på grundlag af ansættelser, der er ansat i 2023-niveau, jf. igen ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3.

Det forekommer ikke at være i overensstemmelse med intentionen med lovforslaget, at ejere af boliger i uligeårs-ejendomme i 2023 skal beskattes af en vurdering i 2023-niveau.

Danske Advokater opfordrer til, at der indsættes en bestemmelse, som sikrer, at 2021-vurderingen forlænges til og med 2023, ligesom 2020-vurderingen er foreslået at blive det, i hvert fald for så vidt angår ejerboliger i uligeårs-ejendomme. Det bemærkes i den forbindelse, at der umiddelbart ikke er en tilsvarende problematik relateret til beskatningen af uligeårs-ejendomme, der ikke er ejerboliger, idet der som udgangspunkt ikke betales ejendomsværdiskat af sådanne ejendomme. Problematikken kan dog være relevant i andre tilfælde, jf. fx ligningslovens § 12 A og ejendomsvurderingslovens §§ 27 og 27a.

4. De ovenfor nævnte bemærkninger fører til konklusionen, at der umiddelbart er tilsvarende mangler i forslagene til ændring af lov om kommunal ejendomsskat og ejendomsværdiskatteloven, jf. lovforslagets §§ 3 og 4, idet de nu foreslåede bestemmelser tilsyneladende ikke tager højde for, at ejendomsværdiskatten af ny-, om- og tilbyggede ejendomme i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3, beskattes på grundlag af en omvurdering allerede i omvurderingsåret, og tilsyneladende heller ikke tager højde for, at der er en ikke-ubetydelig del af landets ejerboliger, der i henhold til vurderingslovens § 5 er uligeårs-ejendomme.

5. Der er ikke i lovforslaget taget stilling til, hvilken betydning det vil have for beregningen af de skatterabatter, der blev garanteret ved Boligskatteforliget, at der i henhold til lovforslaget først fra og med 1. januar 2024 skal ske beskatning på grundlag af de almindelige vurderinger, der foretages pr. 1. januar 2022 og pr. 1. januar 2023 i prisniveauerne henholdsvis pr. 1. januar 2022 og 1. januar 2023.

Danske Advokater foreslår, at der tages stilling hertil henset til, at skatterabatten i henhold til Boligskatteforliget skal beregnes ved udgangen af 2023 med henblik på at neutralisere en forøgelse af beskatningen som følge af, at ejendomsbeskatningen i henhold til Boligskatteforliget fra og med (netop) 1. januar 2024 skal ske med udgangspunkt i et nyt ejendomsbeskatningssystem.

Der er herunder ikke taget stilling til betydningen af, at en omvurdering af en ligeårs-ejendom, der foretages pr. 1. januar 2023 for en ny-, om- eller tilbygget ejendom, i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3, skal danne grundlag for ejendomsværdibeskatningen fra og med den 1. januar 2023, mens den grundværdi og den eventuelle omberegnede grundværdi, der ansættes ved vurderingen pr. 1. januar 2023, først vil indgå i grundlaget for beregningen af grundskylden fra og med 1. januar 2024. Det har umiddelbart den konsekvens, at grundværdien, der er ansat som en del af vurderingen pr. 1. januar 2023, vil indgå i grundlaget for beskatningen i 2024 i 2022-niveau, men at en omberegnet grundværdi, der er ansat som en del af vurderingen pr. 1. januar 2023 ikke vil indgå i grundlaget for beregningen af skatterabatten, selvom ejendommen er opstået længe før overgangen til det nye beskatningssystem

Der er heller ikke taget stilling til betydningen af, at en vurdering af en ligeårs-ejendom, der foretages pr. 1. januar 2024 ved en uegentlig omvurdering foretaget som følge af ny-, om- eller tilbygning – der altså vil være godkendt til ibrugtagning senest ved overgangen til det nye beskatningssystem og i perioden fra og med den 2. januar 2023 til og med den 1. januar 2024 – i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3, skal danne grundlag for ejendomsværdibeskatningen fra og med den 1. januar 2024 og altså i 2024-niveau (i henhold til lovforslaget indekseret fra en omvurdering pr. 1. januar 2024 foretaget i prisniveauet 2022), men umiddelbart med den aktuelle ejendomsværdi og uden hensyntagen til de skattestopværdier, der er ansat som en del af 2024-vurderingen, mens den grundværdi og den tilbageregnede grundværdi, der vil blive ansat som en del af samme vurdering (vurderingen pr. 1. januar 2024), i henhold til reglerne i lov om kommunal ejendomsskat først vil danne grundlag for og dermed være afspejlet i beskatningen af ejendommen pr. 1. januar 2025 og dermed dels tilsvarende vil indgå i grundlaget for beskatningen i 2025 i 2024-niveau, dels umiddelbart tilsvarende vil indgå i grundlaget for beskatningen med den aktuelle grundværdi uden hensyntagen til det grundskatteloft, der er blevet ansat som en del af 2024-vurderingen, selvom ejendommen er opstået før overgangen til det nye beskatningssystem, da udstykningen næppe er gennemført med retsvirkning pr. netop 1. januar 2024.

I den forbindelse må det bemærkes, at de ovenfor beskrevne situationer med de forslag til lovændringer, der nu er sendt i høring – dvs. uden eventuelle suppleringer foranlediget af bemærkningerne ovenfor under pkt. 1-3 – umiddelbart vil føre til følgende:

En uligeårs-ejendom, der vurderes pr. 1. januar 2023 ved en uegentlig omvurdering på grund af ny-, om- eller tilbygning, vil i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3, fra og med 1. januar 2023 blive ejendomsværdibeskattet ud fra den ejendomsværdi og de skattestopværdier, der ansættes som en del af 2023-vurderingen og dermed i 2023-niveau, mens den grundværdi og den tilbageregnede grundværdi, der vil blive ansat som en del af samme vurdering (vurderingen pr. 1. januar 2023), hvis grunden også er udstykket i perioden fra og med 2. januar 2022 til og med 1. januar 2023, i henhold til reglerne i lov om kommunal ejendomsskat først vil danne grundlag for og dermed være afspejlet i beskatningen af ejendommen pr. 1. januar 2024 og dermed dels vil indgå i grundlaget for beskatningen i 2024 i 2023-niveau, dels umiddelbart vil indgå i grundlaget for beskatningen med denne aktuelle grundværdi uden hensyntagen til det grundskatteloft, der er blevet ansat som en del af 2023-vurderingen, selvom ejendommen er opstået længe før overgangen til det nye beskatningssystem.

En uligeårs-ejendom, der omvurderes pr. 1. januar 2024 på grund af ny-, om- eller tilbygning, vil i henhold til ejendomsværdiskattelovens § 4 a, stk. 2 og 3, fra og med 1. januar 2024 blive ejendomsværdibeskattet ud fra den ejendomsværdi, der ansættes som en del af 2024-omvurderingen og dermed i 2023-niveau, men umiddelbart uden hensyntagen til de skattestopværdier, der er ansat som en del af 2024-omvurde-ringen, mens den grundværdi og den tilbageregnede grundværdi, der vil blive ansat som en del af samme vurdering (omvurderingen pr. 1. januar 2024), i henhold til reglerne i lov om kommunal ejendomsskat først vil danne grundlag for og dermed være afspejlet i beskatningen af ejendommen pr. 1. januar 2025 og dermed dels tilsvarende vil indgå i grundlaget for beskatningen i 2025 i 2023-niveau, dels umiddelbart tilsvarende vil indgå i grundlaget for beskatningen med den aktuelle grundværdi uden hensyntagen til det grundskatteloft, der er blevet ansat som en del af 2024-vurderingen, selvom udstykningen vil være foretaget i perioden fra og med den 2. januar 2023 til 1. januar 2024 og næppe har retsvirkning pr. netop 1. januar 2024.

Afsluttende bemærkninger:

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar, og vi står altid gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.

Med venlig hilsen

Annette Lerche
Specialkonsulent
Danske Advokater
ale@danskeadvokater.dk 
 

Thomas Booker
Advokat
Medlem af bestyrelsen
Danmarks Skatteadvokater