Høringssvar

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar. Dette høringssvar er udarbejdet i samarbejde med Danske Advokaters fagudvalg for fast ejendom.
 

Overordnede bemærkninger
 

Lovforslaget, der tager udgangspunkt i den afgivne rapport udarbejdet af Arbejdsgruppen om eftersyn af sanktionsmuligheder for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere, er overordnet set helt fornuftigt, og kan tiltrædes.
 

Bemærkninger til de enkelte bestemmelser/løsningsforslag:
 

Danske Advokater har noteret sig bl.a. følgende ændringer, og hvortil skal bemærkes:

at            lovens anvendelsesområde udvides til også at omfatte erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, som indtil nu alene har været omfattet af lovens §§ 48-49 omkring oplysningspligter. Herefter vil loven omfatte ejendomsmæglere, der bistår som repræsentant for en køber. I DNFE 452 af 21. januar 2019, måtte man således afvise en klage, fordi den pågældende ejendomsmægler havde virket som rådgiver for køber. Med den foreslåede ændring af formidlingslovens § 1, stk. 1, nr. 3, omfattes køberrådgivere herefter af loven. Danske Advokater bemærker, at det vil medføre en konsekvensrettelse af disciplinærnævnsbekendtgørelsens § 8, stk. 1,
 

at            man ændrer formidlingslovens § 3, stk. 1 til ligeledes at omfatte erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom, således at loven også finder anvendelse, når der ydes bistand fra Danmark. Til spørgsmålet omkring hele formidlingslovens § 3 om lovens geografiske anvendelsesområde, og nu tillige bistanden ved køb, opfordrer Danske Advokater til, at man i lovbemærkningerne forholder sig til branchens agentvirksomhedsregler. Sidstnævnte er udtryk for, at danske ejendomsmæglere indretter sig på en måde, hvor de forsøger at optræde som agenter for udenlandske ejendomsmæglere, således at der alene foreligger et henvisningsforhold, alt sammen med henblik på at bringe sig ud lovens anvendelsesområde.
 

               Dansk Ejendomsmæglerforening har udarbejdet regler for agentforhold i forbindelse med formidling af fast ejendom i udlandet (typisk sommerhuse- og ferieboliger i udlandet), men hvor pointen er, at de ikke formidler, men alene henviser. Den danske ejendomsmægler, der er agent, vil således blot bistå med at den danske køber her i landet får underskrevet en købsaftale, og bistår med alle praktiske ting, mens det formelt er ejendomsmægleren i udlandet, der samarbejdes med, som formelt har udarbejdet købsaftalen.
 

               Sondringen mellem formidling, henvisningsforhold, og nu tillige bistand, er ikke uden vanskeligheder, og i praksis en gråzone. Danske Advokater vil derfor opfordre til, at man fra lovgivers side, af hensyn til danske forbrugere, regulerer i et eller andet omfang, eller i det mindste beskriver og forholder sig til dette i lovbemærkningerne. Om problemstillingen henvises til Kristian Dreyer: Ejendomsmæglerloven med kommentarer, 2. udgave, KARNOV, s. 34-35, samt note 5 og 6 med henvisning til en udtalelse fra den tidligere Erhvervs- og Selskabsstyrelse, og særligt s. 55 ff. ad afsnittet ”Dansk Ejendomsmæglerforenings Normer for Udlandsaktivitet”.
 

              Det vil efter Danske Advokaters opfattelse være en kærkommen lejlighed, at man i det hele taget forholder sig til netop agentbegrebet i lovbemærkningerne til formidlingslovens § 3, når man alligevel nu er ved at ændre bestemmelsen, og lader bistanden omfatte af bestemmelsen.

               Hvor går grænsen eksempelvis mellem agentvirksomhed og bistand? Er det bistand, at en dansk ejendomsmægler hjælper med at gennemgå købsaftalen og indhente købers underskrift, og sørger for at returnere købsaftalen efter afsluttet underskriftsmøde på ejendomsmæglerens kontor her i Danmark? Eller er det blot et henvisningsforhold, hvor man hjælper med praktiske ting, uden at være omfattet af loven? Det fremstår på ingen måde klart, og Danske Advokater opfordrer derfor til, at det beskrives. Det er nok nemmere at sondre mellem ”agent- og henvisningsforhold” contra ”formidling”, mens det bliver mere flydende og uklart, hvis der er tale om ”agent- og henvisningsforhold” contra ”bistand”,
 

at            man ændrer definitionen af ejendomsformidlingsvirksomhed, som fremadrettet også vil omfatte ”rådgivning” om fast ejendom. Er det med vilje, at man ikke skriver ”rådgivning og bistand” – når begrebet ”bistand” anvendes i øvrige sammenhænge?
 

at            forbrugerdefinitionen ændres, hvortil der ikke er bemærkninger,
 

at            man ændrer ordlyden fra ”forfalden gæld” til ”misligholdt gæld, som er under inddrivelse”, i forhold til spørgsmålet om, hvornår man kan nægte at godkende en person som ejendomsmægler. Tanken med lovforslaget har været at gøre det sværere at blive godkendt som ejendomsmægler, og beskytte forbrugerne, men den foreslåede ordlyd har den modsatte effekt, og bliver reelt en lempelse. Det har næppe været tanken med lovforslaget.
 

               Med den gamle formulering kunne man ikke blive godkendt som ejendomsmægler, hvis man havde forfalden gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover. Med den nye formulering kan man godt have 500.000 kr. i gæld til det offentlige, men have indgået en afdragsordning, som man ikke misligholder, men afdrager på.
 

               Det samme gælder bøder efter den foreslåede lovs § 53a (se lovbemærkningerne til nr. 33). Det bør efter Danske Advokaters opfattelse være således, at man ikke kan blive godkendt som ejendomsmægler, endsige få sin godkendelse tilbage, hvis man har gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller mere, herunder som følge af ubetalte bøder, som man blot afvikler på.
 

               Man kan sagtens forestille sig en ejendomsmægler med adskillige ubetalte bøder (som også er udtryk for gæld til det offentlige), og som blot afdrages, men som således kan fortsætte som ejendomsmægler. Der er et behov for at få standset ejendomsmæglere, der har betydelig gæld til det offentlige herunder ubetalte bøder. Disse ejendomsmæglere må efter Danske Advokaters opfattelse indstille deres aktiviteter indtil der er gjort ”rent bord”.
 

               Et par sager de seneste år har meget godt illustreret, hvordan et par ejendomsmæglere har kunnet fortsætte som ejendomsmæglere trods adskillige bøder, herunder en ubetalt virksomhedsbøde. Danske Advokater tænker, at formålet med lovændringen må være at forhindre noget sådant i fremtiden, og det opnås ikke helt med dette lovforslag. I det hele taget skal Danske Advokater opfordre til en overvejelse om at lade sig inspirere af retsplejelovens § 121, der gælder for advokater. Det er således udelukket at optræde som advokat, hvis vedkommende person er dømt for et strafbart forhold, og såfremt forholdet begrunder en nærliggende fare for misbrug af adgangen til at udøve advokatvirksomhed eller gør den pågældende uværdig til den agtelse og tillid, der må kræves til udøvelse af advokatvirksomhed. Beskikkelse kan endvidere nægtes den, der i stilling eller erhverv har udvist en sådan adfærd, at der er grund til at antage, at den pågældende ikke vil udøve advokatvirksomhed på forsvarlig måde. Og endeligt indeholder retsplejelovens § 121, stk. 3 bestemmelse om, at beskikkelse endvidere kan nægtes den, der har betydelig forfalden gæld til det offentlige, hvorved forstås beløb på 50.000 kr. eller derover. De samme hensyn, der ligger bag retsplejelovens § 121 for advokater, ligger bag formidlingslovens § 6, stk. 2.
 

               Formålet med disse regler er bl.a. i forhold til gælden at sikre, at hverken advokater eller ejendomsmæglere lader sig påvirke af at mangle penge og være så økonomisk pressede, at der er risiko for, at de træffer uhensigtsmæssige og dadelværdige beslutninger for at tjene (nemme) penge på bekostning af kunden eller med nærliggende risiko herfor. Hvis man således har gæld til det offentlige, herunder ubetalte disciplinære bøder, eller ens formidlingsvirksomhed har sådan gæld, bør gælden være afviklet til under 50.000 kr., således at vedkommendes dømmekraft ikke kan antages at være påvirket heraf.
 

               Det samme kan anføres til forslagets nr. 33 vedrørende lovens foreslåede § 53a, hvoraf det i bemærkningerne hertil er anført, at blot man afdrager på gælden, og overholder sin afdragsordning med Gældsstyrelsen, kan man fortsætte med at optræde som ejendomsmægler. Danske Advokater opfordrer til at dette ændres, således at man hverken kan optræde som ejendomsmægler eller anmode om genoptagelse af sin godkendelse, så længe man selv eller den ejendomsformidlingsvirksomhed, som man er ejer eller medejer af, har væsentlig gæld til det offentlige, uanset at man afdrager, og grænsen kan passende fastsættes til de 50.000 kr., 
 

at            man ændrer reglerne for godkendelse efter deponering og frakendelse, og ensretter reglerne og kravene for igen at opnå godkendelse som ejendomsmægler, herunder beløbsgrænsen for gæld til det offentlige, således at man hverken kan godkendes eller modtage sin godkendelse tilbage efter deponering eller frakendelse, hvis man har gæld til det offentlige på 50.000 kr. eller derover. Her bør der også blot anvendes et udtryk om ”forfalden gæld” til det offentlige, jf. bemærkningerne ovenfor,
 

at            der indføres et loft over, hvor mange en ansvarlig ejendomsmægler maksimalt kan føre tilsyn med, og at grænsen fastsættes til 5 personer, hvilket forekommer rimeligt og velafbalanceret.
 

               Af lovforslagets særlige bemærkninger til nr. 18 fremgår helt afslutningsvist: ”Den ansvarlige ejendomsmægler er ansvarlig for et formidlingsopdrag indtil berigtigelsen er afsluttet og købesummen er frigivet.” Denne sætning er efter gældende opfattelse ikke helt korrekt, hvor eksempelvis den kommissionerende ejendomsmægler efter købsaftalens indgåelse, og efter aftale med forbrugeren, overdrager eftersagsbehandlingen til anden godkendt ejendomsmægler, der eksempelvis sidder i et servicecenter, og derved overtager hele sagen, og fører den til ende. Når forbrugeren er gjort bekendt med, at den første ansvarlige ejendomsmægler derved udskiftes med en ny, og måske helt forlader forretningen og overdrages til et centralt beliggende servicecenter, kan den første ejendomsmægler ikke på rimelig vis længere føre noget tilsyn eller nogen kontrol med, hvordan sagen i næste led hos den nye ansvarlige ejendomsmægler bliver behandlet.
 

               Det samme gælder i situationer, hvor den første ansvarlige ejendomsmægler bliver syg, er bortrejst for en periode, eller af andre årsager udskiftes med en ny ansvarlig ejendomsmægler. Muligheden for således at kunne udskifte den ansvarlige ejendomsmægler, bør således, efter Danske Advokaters vurdering, bevares, på den ene betingelse, at forbrugeren bliver gjort bekendt med, hvornår ansvaret overgår. Hvis ikke man har denne mulighed, sætter man ejendomsmæglerne i en helt urimelig og fastlåst situation, og det tjener ikke noget sagligt formål. Det afgørende må være, at der altid er en ansvarlig ejendomsmægler tilknyttet formidlingsopdraget, og at forbrugeren altid er bekendt med, hvem det er,
 

at            der indføres krav om specifikation i formidlingsaftalen omkring det maksimale beløb, forbrugerne kan risikere at skulle betale i ejendomsmæglerhonorar, og et priseksempel. Dette er særligt relevant, hvor der er tale om bonusaftaler. Lovændringen er som sådan blot en kodificering af gældende nævnspraksis fra Klagenævnet for Ejendomsformidling, og Danske Advokater finder denne ændring hensigtsmæssig, jf. KFE2019-0023 og KFE2018-0015, der begge er refereret og behandlet hos Kristian Dreyer: Ejendomsmæglerloven med kommentarer, 2. udgave, KARNOV, s. 225, og KFE2001-0049 i samme værk s. 256,
 

at            formidlingslovens §§ 48-49 ændres, hvortil der ikke er bemærkninger,
 

at            det i loven præciseres, at Disciplinærnævnets sager håndteres med bistand fra Nævnenes Hus, hvortil der ikke er bemærkninger,
 

at            perioden for hvilken formanden og medlemmer af Disciplinærnævnet udpeges, ikke som sådan ændres, men fortsat er maksimeret til 4 år, men at de med den ændrede formulering kan udskiftes, hvilket giver bedre fleksibilitet, og hvortil der ikke er bemærkninger, 
 

at            Disciplinærnævnets kompetence udvides til også at omfatte erhvervsdrivende, der yder rådgivning eller bistand, hvilket jf. bemærkningerne ovenfor, er hensigtsmæssigt og fornuftigt, og tillige en konsekvens af denne gruppe af personer/virksomheder nu også omfattes af lovens anvendelsesområde,
 

at            det til de særlige bemærkninger til nr. 28 bør tilføjes, at det som sådan ikke kan anses for at være i strid med god ejendomsmæglerskik at indgå forlig med klager, og ikke i sig selv kan medføre en disciplinær sanktion. Det er helt i orden, at Disciplinærnævnet ikke indstiller behandlingen af klagesagen, og efter en konkret vurdering fortsætter behandlingen heraf. Men det skal være muligt for den indklagede ejendomsmægler eller ejendomsformidlings-virksomhed at kunne indgå forlig med klageren uden at risikere at dette i sig selv medfører en ny disciplinær bøde eller anden sanktion. Disciplinærnævnet har i en kendelse været inde på noget sådant, og det må være i alles interesse, at ejendomsmægleren eller ejendomsformidlingsvirksomheden har mulighed for at indgå forlig forud for indlevering af klage, og samtidig betinge forliget af, at klage ikke indleveres, uden frygt for, at en sådan forligsaftale i sig selv kan medføre disciplinære sanktioner. Ellers bliver forbrugeren reelt taberen, fordi ejendomsmægleren eller ejendomsformidlingsvirksomheden ikke tør finde en god løsning for forbrugeren i frygt for blot at blive ramt af yderligere sanktioner,
 

at            det i de særlige bemærkninger til nr. 28, efter Danske Advokaters opfattelse, bør tilføjes i lovbemærkningerne, at Disciplinærnævnet, forinden der ex officio sker udvidelse af klagen med yderligere klagepunkter, skal orientere indklagede herom, således at den indklagede har mulighed for konkret at forsvare sig og på forhånd ved, hvad klagepunkterne angår. Det her anførte må også følge af forvaltningslovens regler om partshøring, og
 

at            der bliver mulighed for at Disciplinærnævnet kan udtale kritik, og træffe kendelse om betinget frakendelse, og begge dele kan tiltrædes.

De øvrige ændringer, herunder ikrafttrædelsesbestemmelserne, giver ikke anledning til bemærkninger. 
 

Afsluttende bemærkninger:
 

Danske Advokater takker for muligheden for at afgive høringssvar, og står altid gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.

Med venlig hilsen

Kristian Dreyer
Advokat,
Formand, Fagudvalg for fast ejendom
ksd@galst.dk
 

Annette Lerche  
Specialkonsulent
ale@danskeadvokater.dk 

Den 15. marts 2023

Tillæg til høringssvar over høring over udkast til lovforslag om ændring af lov om formidling af fast ejendom m.v. (Skærpelse af sanktions-mulighederne for Disciplinærnævnet for Ejendomsmæglere)
Danske Advokater er blevet opmærksom på, at Dansk Ejendomsmæglerforening nu udbyder kurser for sine medlemmer i rådgivning om og udarbejdelse af eksempelvis testamenter for boligsælgere- og boligkøbere.

I den forbindelse har man hos Danske Advokater overvejet, om denne form for rådgivning er i risiko for at falde ned mellem to stole, ved den forventede kommende ændring af formidlingsloven og lov om juridisk rådgivning.

I tillæg til Danske Advokaters høringssvar, fremsendes derfor disse supplerende bemærkninger.

”Juridisk rådgivning” vs. ”rådgivning i forbindelse med køb af fast ejendom”

Hvis den erhvervsdrivendes rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom har karakter af juridisk rådgivning, vil rådgivningen efter omstændighederne være omfattet af lov om juridisk rådgivning og bekendtgørelse nr. 684 af 22. juni 2006 om god skik for juridisk rådgivning.

Med lovforslaget foreslås anvendelsesområdet for formidlingsloven udvidet til også at omfatte erhvervsmæssig rådgivning eller bistand i forbindelse med køb af fast ejendom.

Dette indebærer, at både lov om juridisk rådgivning med tilhørende bekendtgørelse og formidlingsloven med tilhørende bekendtgørelse vil finde anvendelse på erhvervsmæssig rådgivning eller bistand ydet i forbindelse med køb af fast ejendom. Efter Erhvervsministeriets opfattelse er denne retsstilling uhensigtsmæssig, hvilket Danske Advokater kan tiltræde, idet de nævnte regelsæt indeholder bestemmelser, der er indbyrdes modstridende i forhold til reguleringen af interessekonflikter, betroede midler og tilsyn.

Med henblik på at undgå uoverensstemmelser mellem lov om juridisk rådgivning og formidlingsloven har ministeriet foreslået, at der i formidlingsloven og i den tilhørende bekendtgørelse gennemføres en særskilt regulering af interessekonflikter, betroede midler og tilsyn ved juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast ejendom.

Ministeriet har derfor foreslået, at det i lovforslagets § 2 fastsættes, at § 2, stk. 6 og 7, i lov om juridisk rådgivning ikke omfatter erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast ejendom, i det omfang der er fastsat særskilte regler herom. Endvidere har man foreslået, at det samme sted fastsættes, at § 3 i lov om juridisk rådgivning ikke omfatter ikke erhvervsmæssig juridisk rådgivning ydet af en godkendt ejendomsmægler.

Der er hermed formentlig en risiko for, at rådgivning omkring eksempelvis arv og testamente falder ned imellem de to regelsæt og dermed ned ”imellem to stole”. Det afhænger formentlig af, hvorvidt man anser rådgivningen som værende en del af rådgivningen ”ydet i forbindelse med køb af fast ejendom”. Det er et definitionsspørgsmål. Det er relevant at yde rådgivning omkring arv og testamente ved boligkøb, fordi boligen udgør så stort et aktiv, der vil falde i arv. Samtidig vil mange ugifte boligkøbere have behov for at få udarbejdet gensidigt testamente ved boligkøb. Det er på den anden side ikke en nødvendig del af et boligkøb, og boligkøbet kan sagtens gennemføres og afsluttes uden at man får udarbejdet testamente.

Hvis ejendomsmæglerens rådgivning tages ud af lov om juridisk rådgivning, og heller ikke anses for at være omfattet af reglerne om ”rådgivning ydet i forbindelse med køb af fast ejendom”, kunne noget tale for, at rådgivningen og arbejdet hermed reelt bliver undtaget fra begge regelsæt.

Af hensyn til forbrugerne, tilsynet med rådgivningen og de krav der må stilles til rådgivningen overfor forbrugerne, opfordrer Danske Advokater derfor til, at man tænker dette ind i det videre arbejde med lovudkastet, herunder at det beskrives i forarbejderne, således at det er tydeligt, hvilke kvalitetskrav og hvilket ansvar der er forbundet med at yde en sådan juridisk rådgivning, herunder om en sådan rådgivning vil høre under det ene eller det andet regelsæt og hvilke sanktionsmuligheder der reelt er, hvis ejendomsmægleren, der yder rådgivning om eksempelvis arv og testamente i forbindelse med boligsalg eller boligkøb, begår fejl og yder fejlbehæftet eller utilstrækkelig rådgivning.

Afsluttende bemærkninger:

Danske Advokater står altid gerne til rådighed for uddybende spørgsmål eller dialog.

Med venlig hilsen

Kristian Dreyer
Advokat,
Formand, Fagudvalg for fast ejendom
ksd@galst.dk
 

Annette Lerche  
Specialkonsulent
ale@danskeadvokater.dk